Γενικοί όροι δόμησης

Γενικοί όροι δόμησης


(άρθρο 5 π.δ. 24.4/3.5.1985, άρθρο 1 παρ. 2 π.δ. 14/23.2.1987, άρθρα 1 παρ. 2 και 2 π.δ. 25.4/16.5.1989)

Μετά τον καθορισμό των ορίων των οικισμών ισχύουν οι εξής όροι δόμησης:

1. Αρτιότητα.

α) εντός των ορίων του οικισμού, θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας που μπορεί να κυμαίνεται από 300 μέχρι 2000 τ.μ. Μέσα στα όρια αυτά μπορεί να ορίζονται τομείς με διαφορετική αρτιότητα οικοπέδων, προκειμένου να διασφαλισθεί ο τυχόν ιδιαίτερος χαρακτήρας του οικισμού στους τομείς αυτούς.

Τα παραπάνω εμβαδά οικοπέδων εξειδικεύονται με απόφαση του νομάρχη, που εκδίδεται μετά από γνώμη του ΣΧΟΠ του νομού. Για την εξειδίκευση αυτή, λαμβάνονται υπόψη τα εμβαδά που θεωρούνται αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα και πολεοδομικού ιστού του οικισμού.

β) κατά παρέκκλιση εντός των παραπάνω ορίων, θεωρούνται άρτια τα γήπεδα με όποιο εμβαδόν έχουν κατά την 3.5.1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του π.δ. 24.4.1985), εφόσον δεν έχουν το ελάχιστον εμβαδόν που ορίζεται στην παρ. 1α.

γ) για την αρτιότητα των γηπέδων προσμετράται και η τυχόν έκταση που παραχωρείται από τον ιδιοκτήτη για τη δημιουργία κοινόχρηστου χώρου.

2. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης και συντελεστής δόμησης:

α) το μέγιστο ποσοστό κάλυψης των οικοπέδων ορίζεται σε 70% της επιφάνειάς τους.

β) επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίων με συντελεστή δόμησης που κλιμακώνεται προοδευτικά και ανάλογα με την επιφάνεια του οικοπέδου ως εξής:

-για τα πρώτα 100 τ.μ. επιφάνειας του οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 1,6.

-για τα επόμενα 100 τ.μ. επιφάνειας του οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,8 .

-για τα επόμενα 100 τ.μ. επιφάνειας του οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,6.

-για το πέραν των 300 τ.μ. τμήμα επιφάνειας του οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,4.

Η συνολική επιφάνεια ορόφων στο οικόπεδο για κύρια και βοηθητικά κτίρια δεν μπορεί να υπερβεί τα 400 τ.μ.

γ) κατά παρέκκλιση των διατάξεων της προηγούμενης περίπτωσης β ορίζεται:

αα) για τμήμα οικοπέδου, το οποίο έχει χαρακτηρισθεί χώρος για ανέγερση κτιρίου κοινής ωφέλειας, επιφάνειας πέραν των 300 τ.μ. συντελεστής δόμησης 0,8 χωρίς περιορισμό στη συνολική επιφάνεια ορόφων.

ββ) για οικόπεδα τουριστικών εγκαταστάσεων ή αμιγούς επαγγελματικής χρήσης ο συντελεστής δόμησης ορίζεται ως εξής:

– για το πέραν των 300 τ.μ. και μέχρι 2.000 τ.μ. τμήμα οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,6.

-για το πέραν των 2.000 τ.μ. και μέχρι 4.000 τ.μ. τμήμα οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,5.

-για το πέραν των 4.000 τ.μ. τμήμα οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,4.

Και στις περιπτώσεις αυτές τα κτίρια ανεγείρονται χωρίς περιορισμό στη συνολική επιφάνεια ορόφων.

γγ) επίσης όπου εφαρμόζονται οι διατάξεις της παρ. 4 του άρθρου 86, επιτρέπεται η υπέρβασή της συνολικής επιφάνειας ορόφων των 400 τ.μ. που ορίζεται στην περίπτωση β της παρούσας παραγράφου.

3. Σύστημα δόμησης.

Το κτίριο τοποθετείται ελεύθερα μέσα στο οικόπεδο. Όπου το κτίριο δεν εφάπτεται με τα πλάγια και πίσω όρια του οικοπέδου, αφήνεται απόσταση τουλάχιστον 2,50 μ. Μέσα στην απόσταση αυτή επιτρέπεται η κατασκευή εξωστών πλάτους μέχρι ένα 1 μέτρο. Η απόσταση μεταξύ ανεξάρτητων κτιρίων μέσα στο ίδιο οικόπεδο ορίζεται σε 2,50 μέτρα τουλάχιστον.

4. Μέγιστο ύψος κτιρίων.

α) το μέγιστο ύψος κτιρίων ορίζεται σε 7,50 μ. Είναι δυνατό με απόφαση του νομάρχη να ορίζεται κατά περιοχές, αύξηση του παραπάνω μέγιστου ύψους μέχρι τα 8,50 μ. όταν συντρέχουν ειδικοί λόγοι που σχετίζονται με τη διατήρηση του τυχόν ιδιαίτερου χαρακτήρα του οικισμού.

β) το μέγιστο ύψος κτιρίων σε κάθε όψη τους μετράται από την οριστική στάθμη του εδάφους (φυσικού ή διαμορφωμένου) με την επιφύλαξη της παρ. 1 του άρθρου 256.

γ) σε περίπτωση επιβολής στέγης με ειδικούς όρους δόμησης που εγκρίνονται με απόφαση νομάρχη επιτρέπεται υπέρβαση του μέγιστου ύψους μέχρι δύο (2) μέτρα.

δ) πάνω από το μέγιστο ύψος του κτιρίου δεν επιτρέπεται καμία κατασκευή, εκτός από αυτές που αναφέρονται παρακάτω:

-Καπνοδόχοι, αγωγοί αερισμού, καπνοσυλλέκτες, εγκαταστάσεις ηλιακών συστημάτων, πύργοι ψύξης και δοχεία διαστολής, θέρμανσης ή κλιματισμού και αντλίες θερμότητας που κατασκευάζονται κατά το άρθρο 444.

– Στέγες.

– Στηθαία, κιγκλιδώματα ασφαλείας και μόνιμες γλάστρες φυτών που κατασκευάζονται κατά το άρθρο 444.

– Κατασκευές για τη στήριξη φυτών (πέργκολες).

– Αλεξικέραυνα, κεντρικές κεραίες τηλεοράσεων και ραδιοφώνων.

Όλες οι παραπάνω κατασκευές, πρέπει να αποτελούν ενιαίο αισθητικό σύνολο.

ε) Το ελάχιστο ύψος ορόφου ορίζεται σε 2,40 μ.

5. Με απόφαση νομάρχη, που εκδίδεται μετά από γνωμοδότηση του ΣΧΟΠ του νομού είναι δυνατό για λόγους προστασίας του αρχιτεκτονικού χαρακτήρα του οικισμού και του φυσικού τοπίου ή για λόγους πολεοδομικούς γενικότερα, να καθορίζονται συντελεστής δόμησης, ποσοστό κάλυψης και ύψος κτιρίων μικρότερα από τα οριζόμενα με το παρόν άρθρο, καθώς και μεγαλύτερες αποστάσεις των οικοδομών, από τα όρια του γηπέδου, κατά τμήματα ή σε όλη την έκταση του οικισμού.

6. Ειδικά για τους οικισμούς που έχουν χαρακτηρισθεί με το από 19.10/13.11.1978 π. δ/γμα (Δ 594) ως παραδοσιακοί ο συντελεστής δόμησης των οικοπέδων ορίζεται για τα πρώτα 100 τ.μ. επιφάνειας του οικοπέδου σε 1. Κατά τα λοιπά και για τους οικισμούς αυτούς ισχύουν οι υπόλοιπες διατάξεις της περίπτωσης της παραγράφου 2β. Το κεντρικό τμήμα των παραδοσιακών οικισμών που αναφέρεται στο παραπάνω π. δ/γμα ταυτίζεται, για την εφαρμογή των όρων και περιορισμών δόμησης, με το συνεκτικό τμήμα των οικισμών το αναφερόμενο στο άρθρο 84.